來(lái)源：劉曉博說(shuō)樓市
作者：劉曉博房地產(chǎn)行業(yè)的巨變，正在發(fā)生！2024年重要的變化之一是：困擾國(guó)人多年的公攤面積，將名存實(shí)亡。公攤面積的“退場(chǎng)”，是通過間接方式實(shí)現(xiàn)的：一是減少計(jì)入公攤的面積，二允許甚至鼓勵(lì)開發(fā)商“送面積”。今年5月，深圳發(fā)布了2024版“建筑設(shè)計(jì)規(guī)則”，其中至少有兩個(gè)條款讓得房率增加：避難層、機(jī)房等公共空間被列為“不計(jì)容面積”；在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6m增加至0.8m，“飄窗”面積將可加大一圈。珠海的政策力度比深圳還大，規(guī)定：滿足開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)可以不限制進(jìn)深、配建設(shè)施不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建面等。浙江各地普遍推出了“戶屬空中花園不計(jì)入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計(jì)算，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積”的政策。而傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)里，空中花園被視作陽(yáng)臺(tái)，一般打5折計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。義烏規(guī)定，不計(jì)入面積的“空中花園陽(yáng)臺(tái)”可以達(dá)到高層住宅總建筑面積的30%；此外，還允許建設(shè)“公共共享平臺(tái)”，相當(dāng)于加大了贈(zèng)送面積。有媒體計(jì)算之后得出結(jié)論，浙江新建住房的得房率將普遍超過100%，甚至達(dá)到120%。當(dāng)?shù)梅柯蔬_(dá)到100%或以上的時(shí)候，就意味著公攤面積消失了。在樓市政策上一度非常保守，把“反炒房”定性為“斗爭(zhēng)”的長(zhǎng)沙，也出臺(tái)了類似政策。長(zhǎng)沙公布的“優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理若干措施”規(guī)定：之前封閉陽(yáng)臺(tái)需要全算面積，現(xiàn)在可以計(jì)算為半贈(zèng)送；飄窗不計(jì)入面積，還可以與房間等寬，出挑寬度由不超過0.6米進(jìn)深改為不超過0.8米進(jìn)深；設(shè)備平臺(tái)最多還能再贈(zèng)送4平方米。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算后得出結(jié)論，長(zhǎng)沙新規(guī)下“房屋的累計(jì)贈(zèng)送面積最大可以做到套內(nèi)建筑面積30%左右”。鑒于舊規(guī)下得房率一般在70%到75%，所以新規(guī)落地后，長(zhǎng)沙新房的得房率普遍可以達(dá)到100%。隨著各地不斷發(fā)布新規(guī)，公攤面積將在2024年從內(nèi)地樓市消亡、退場(chǎng)。這跟房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大拐點(diǎn)，官方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)任務(wù)重新定位，有密切關(guān)系。自2021年下半年恒大暴雷后，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期。這一輪調(diào)整，不是一般意義上的4到5年一個(gè)小周期的調(diào)整，而是1998年全面房改以來(lái)一次深度調(diào)整。
如果應(yīng)對(duì)不當(dāng)，可能帶來(lái)樓市長(zhǎng)達(dá)10年的調(diào)整。國(guó)家深思熟慮后的結(jié)論是：1998年到2023年，中國(guó)房地產(chǎn)完成了住房“有沒有”的任務(wù)；接下來(lái)要解決的是住房“好不好”的問題。
在住建部年度工作會(huì)議，以及兩會(huì)答記者問的時(shí)候，都多次提出未來(lái)要建設(shè)好房子、好小區(qū)。所謂好房子，有人理解為第四代住宅，但事實(shí)上第四代住宅仍然在試驗(yàn)中，需要接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。我的看法是，此前第四代住宅比較重視空中花園，這固然沒有什么不對(duì)，但事實(shí)上，好房子應(yīng)該至少包含以下內(nèi)容：
1、容積率比較低，最好不超過3倍，高層總層高最好不超過20層；
2、每套住宅至少配置1個(gè)停車位，最好能達(dá)到1.2個(gè)；
3、住宅內(nèi)層高最好能達(dá)到3.5米，至少不低于3.1米；得房率不低于100%。
4、梯戶比合理，等電梯時(shí)間短；
5、樓板加厚、隔音效果提升，減少鄰里矛盾；
6、廚房空間比較大，至少能放下雙開門冰箱，允許2人同時(shí)操作；
7、有比較大的陽(yáng)臺(tái)、空中花園；每套房有兩個(gè)或以上的陽(yáng)臺(tái)、兩個(gè)或以上的衛(wèi)生間；
8、物業(yè)管理比較好，小區(qū)內(nèi)配套比較齊全。
在建設(shè)好房子的思路下，國(guó)家放松了此前限制改善型住房、打壓豪宅的政策，比如廢除了7090政策，放松了限價(jià)令，在郊區(qū)事實(shí)上廢除了“禁墅令”。鼓勵(lì)開發(fā)商贈(zèng)送面積、提高得房率，也成為新政的一部分。
前些年，開發(fā)商一度流行贈(zèng)送面積，當(dāng)時(shí)是禁令在、但地方默許，所以叫“偷面積”。
現(xiàn)在大大方方修改了法規(guī)，直接允許這么干，公攤面積就名存實(shí)亡了。公攤面積的概念是誰(shuí)發(fā)明的？網(wǎng)上有很多人說(shuō)是李嘉誠(chéng)，其實(shí)不然。因?yàn)槔罴握\(chéng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較晚，真正建立香港房地產(chǎn)基本制度的是霍英東。
霍英東之前，香港不動(dòng)產(chǎn)都是按整棟樓出售，就不存在公攤面積。但個(gè)買得起整棟樓的人極少，所以市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。這是香港樓市“只批發(fā)、不零售”的階段。霍英東為了激活樓市，率先在香港搞了分層出售房屋，后來(lái)又按套（單位）出售，并率先搞了預(yù)售制度（賣樓花）。當(dāng)房屋分套出售的時(shí)候，就出現(xiàn)了公共空間如何管理、費(fèi)用如何分?jǐn)偟膯栴}。公攤面積被引入香港，是從霍英東開始的。但這個(gè)概念一定是西方發(fā)明的，因?yàn)樗麄兂擎?zhèn)化得更早，比如在19世紀(jì)紐約就出現(xiàn)了這個(gè)概念。
公攤面積概念引入中國(guó)內(nèi)地，是1995年建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。香港后來(lái)在2013年廢除了公攤面積的規(guī)定，商品房的建筑面積等于其套內(nèi)面積。所以，沒有必要為公攤面積的事情譴責(zé)李嘉誠(chéng)或霍英東。就連預(yù)售制度，一直也在香港搞得比較規(guī)范，沒有出什么問題。至于內(nèi)地預(yù)售制出現(xiàn)的爛尾樓問題，說(shuō)到底是是“抄作業(yè)”沒有“抄”到位的問題。此前國(guó)家之所以沒有取消公攤面積，是擔(dān)心在房地產(chǎn)過熱的時(shí)候取消，會(huì)顯著提高每平方米的名義房?jī)r(jià)，加劇房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
現(xiàn)在是樓市低迷期，通過允許、鼓勵(lì)贈(zèng)送的方式，讓公攤面積名存實(shí)亡，不會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲，還能起到鼓勵(lì)大家換房的作用，有利于新房銷售。但這也會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果：第一，仍然按照舊規(guī)范建設(shè)、尚未出售的得房率比較低的新房，將會(huì)變得更難賣，將被迫加大價(jià)格優(yōu)惠力度；第二，得房率比較低的二手房，如果位置、配套一般，可能被迫降價(jià)才能售出。鼓勵(lì)有條件的家庭換房、換新一代好房子，鼓勵(lì)大家多買房對(duì)外出租，是樓市未來(lái)幾年的政策基調(diào)。
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